Le Panama séduit chaque année un nombre croissant d’investisseurs et de particuliers étrangers, attirés par sa stabilité économique, son régime fiscal favorable et sa politique d’ouverture envers les acheteurs internationaux. Situé au carrefour des Amériques et bénéficiant du Canal de Panama comme moteur économique, le pays est devenu une destination stratégique non seulement pour les entreprises, mais aussi pour les retraités, les investisseurs immobiliers et les familles à la recherche d’un cadre de vie ensoleillé et fiscalement avantageux pour investir au Panama sous le soleil.
Un cadre légal favorable aux étrangers
L’un des grands atouts du Panama en matière d’immobilier est sa législation favorable aux étrangers. Depuis la Loi 54 de 1998, un principe clair s’applique : les étrangers bénéficient des mêmes droits de propriété que les citoyens panaméens. Contrairement à d’autres pays d’Amérique latine, il n’existe aucune restriction sur la nationalité, la superficie ou le nombre de biens pouvant être acquis.
Concrètement, un citoyen suisse peut acheter, louer, transmettre ou revendre un bien au Panama dans les mêmes conditions qu’un local, ce qui simplifie grandement la planification d’un projet immobilier ou d’une installation à long terme. Le droit panaméen prévoit toutefois plusieurs statuts juridiques pour la détention d’un bien, chacun avec ses caractéristiques, avantages et limites.
Pourquoi investir au Panama ?
Pour un investisseur suisse, l’immobilier au Panama peut répondre à trois grandes ambitions :
- Résidence principale ou secondaire : profiter d’un cadre de vie tropical avec un coût de la vie inférieur à celui de la Suisse.
- Investissement locatif : diversifier son patrimoine et générer des revenus en dollars américains dans un marché en croissance.
- Préparation de la retraite : bénéficier de programmes spécifiques facilitant l’installation et offrant des avantages fiscaux et sociaux attractifs.
Comprendre le marché local :
Avant d’acheter, il est essentiel de comprendre le cadre légal panaméen, ainsi que les implications fiscales et patrimoniales pour un ressortissant suisse. Ce guide présente :
- Les types de propriété possibles : biens titrés, droits de possession et concessions.
- Les étapes du processus d’achat, de la vérification juridique à l’enregistrement officiel.
- Les aspects fiscaux et patrimoniaux à connaître.
- Les options de visas et de résidence pour faciliter votre installation.
Avec cette approche, investir au Panama devient non seulement une opportunité financière, mais aussi une expérience de vie dans un pays dynamique et accueillant.
Les différentes formes d’acquisition immobilière au Panama
1. L’achat de biens titrés
Au Panama, l’achat d’un bien titré reste la forme la plus sécurisée d’acquisition immobilière. Ces biens sont inscrits au Registre Public national, l’équivalent du registre foncier suisse, garantissant une traçabilité totale et une protection juridique maximale. C’est également la seule voie permettant de financer l’achat via un crédit hypothécaire.
Les avantages principaux :
- Sécurité juridique totale : l’État reconnaît officiellement le propriétaire, réduisant fortement les risques de litiges.
- Possibilité d’hypothéquer le bien : utile pour financer des projets ou investir davantage.
- Valorisation optimale : un bien titré inspire confiance aux acheteurs étrangers, facilitant la revente.
Le processus d’achat :
- Accord initial : l’acheteur et le vendeur s’entendent sur le prix, souvent avec l’aide d’un avocat panaméen qui rédige un contrat formel d’achat.
- Promesse d’achat : ce contrat inclut généralement un dépôt et permet à l’acheteur de vérifier la situation légale du bien. L’avocat s’assure que le vendeur est le véritable propriétaire et qu’aucune dette, impôt ou litige n’affecte le bien. Un géomètre peut confirmer les limites exactes du terrain.
- Signature du contrat définitif : l’acte d’achat-vente est signé devant notaire, et le paiement final est souvent géré via un compte séquestre pour plus de sécurité.
- Enregistrement au Registre Public : cette étape officialise le transfert de propriété, donnant à l’acheteur tous les droits sur le bien.
Exemple concret : Pour un investisseur suisse souhaitant acquérir un appartement à Panama City ou une villa dans un quartier résidentiel, l’achat d’un bien titré est quasi systématique. Cela garantit une protection juridique comparable à celle connue en Suisse, tout en offrant la possibilité de valoriser le bien et de le revendre facilement.
2. Les droits de possession (ROP – Rights of Possession)
Outre les biens fonciers titulaires d’un acte officiel, il est possible au Panama d’acquérir des droits de possession sur des terrains appartenant à l’État. Ces droits, légalement reconnus, permettent à un particulier d’occuper, d’améliorer et d’utiliser un terrain public. Ils peuvent être transmis aux héritiers, vendus à des tiers – y compris à des étrangers – et, dans certains cas, convertis en titre de propriété.
Le principal avantage des droits de possession est qu’ils sont exonérés de taxe foncière, puisque la terre reste propriété de l’État. Cependant, les constructions effectuées sur le terrain restent taxables. Ces droits ne peuvent pas être hypothéqués et ne sont pas inscrits au Registre Public, ce qui les rend moins sécurisés qu’un titre officiel. L’absence de base de données centralisée peut parfois entraîner des litiges lorsque plusieurs personnes revendiquent le même terrain.
Le processus d’acquisition est plus complexe qu’un achat classique. Après la signature d’une promesse d’achat devant notaire, une diligence approfondie est indispensable : vérification du certificat de possession auprès de l’autorité compétente, examen du plan topographique signé par un géomètre agréé, inspection physique du terrain et confirmation de l’absence de conflits ou d’oppositions. Ensuite, les parties signent un contrat d’achat-vente authentifié par notaire, puis le certificat de possession est transféré à l’acheteur. Dans certains cas, il peut être plus simple d’acquérir les actions d’une société détentrice du certificat plutôt que de demander la réémission d’un nouveau document.
Caractéristiques principales des droits de possession :
- Transmissibles et héritables, et parfois convertibles en titre de propriété.
- Situés généralement dans des zones côtières, insulaires ou rurales.
- Exonérés de taxe foncière, puisque la terre reste techniquement propriété de l’État.
Précautions avant l’acquisition :
Avant tout achat, il est essentiel de vérifier la validité des documents, d’identifier d’éventuels litiges et d’évaluer la possibilité de conversion en bien titré. Cela nécessite une enquête juridique, une vérification topographique et une inspection physique du terrain.
Utilisation pratique :
Certains investisseurs choisissent d’acquérir un droit de possession via une société panaméenne. Cette approche facilite la gestion, protège la responsabilité de l’investisseur et prépare une éventuelle transmission successorale.
3. Les concessions immobilières
Au Panama, certaines zones particulièrement attractives – plages, îles ou zones protégées – sont réservées à l’État, et la propriété privée y est interdite. Pour favoriser le développement touristique et commercial, l’État propose des concessions, c’est-à-dire des droits d’usage temporaires sur des terrains publics. Ces concessions permettent aux investisseurs de bénéficier d’un terrain stratégique sans en devenir propriétaire, offrant ainsi une solution flexible et légale pour lancer un projet.
Points essentiels à connaître :
- Durée : les concessions sont généralement accordées pour 20 ans, renouvelables. Dans certaines zones touristiques, elles peuvent atteindre 40 ans, offrant une stabilité suffisante pour des projets de grande envergure.
- Usage spécifique : chaque concession est limitée à une activité précise, comme la construction d’un hôtel, la création d’une marina ou le développement d’un complexe touristique. L’objectif est d’optimiser l’usage du terrain tout en respectant les réglementations environnementales et urbanistiques.
- Transmission et cession : contrairement à un bien immobilier classique, le terrain ne peut pas être transmis comme une propriété privée. Cependant, le contrat de concession peut être cédé ou transféré à un tiers sous certaines conditions, ce qui offre une certaine flexibilité aux investisseurs.
Pourquoi choisir une concession ?
Les concessions sont particulièrement adaptées aux investisseurs souhaitant profiter de la croissance économique et touristique du Panama sans chercher à constituer un patrimoine foncier classique. Elles permettent :
- D’accéder à des emplacements stratégiques difficiles à obtenir autrement.
- De tester un projet commercial avant de s’engager sur le long terme.
- De minimiser certains coûts et contraintes liés à la propriété foncière, tout en respectant la législation locale.
Précautions à prendre pour investir au Panama :
Comme pour tout investissement, il est essentiel de vérifier la validité du contrat, la durée exacte et les conditions de renouvellement, ainsi que l’usage autorisé du terrain. Une due diligence juridique et administrative est fortement recommandée pour éviter les mauvaises surprises.
4. Les véhicules d’investissement : sociétés et trusts
Au Panama, il est fréquent de ne pas acheter un bien en nom propre, mais de passer par une société locale (S.A. – Sociedad Anónima) ou un trust.
Pourquoi utiliser une société ou un trust ?
- faciliter la gestion du bien, surtout dans le cas d’investissements locatifs multiples,
- optimiser la transmission patrimoniale (par exemple, transmettre les actions de la société plutôt que le bien lui-même),
- bénéficier d’une confidentialité renforcée, puisque c’est la société qui apparaît comme propriétaire au Registre Public,
- profiter d’une fiscalité plus souple dans certains cas.
Exemple concret : un investisseur suisse qui souhaite acheter plusieurs appartements pour les mettre en location peut créer une société panaméenne qui détient l’ensemble de ses biens. Ainsi, la gestion est centralisée, les revenus locatifs mieux structurés, et la revente des actifs plus flexible.
En résumé pour investir au Panama :
Le Panama offre aux investisseurs suisses un éventail de structures de détention immobilière, permettant de choisir selon ses objectifs : sécurité patrimoniale, opportunité d’investissement, développement touristique ou optimisation successorale et fiscale.
Quatre principales options :
Les biens titrés : La solution la plus sécurisée, inscrite au Registre Public. Elle offre une sécurité juridique maximale et permet de financer l’achat par crédit hypothécaire, idéale pour un patrimoine résidentiel ou une résidence secondaire.
Les droits de possession : Accessibles aux étrangers et souvent moins coûteux, ils permettent d’occuper et d’améliorer un terrain public. Toutefois, ils nécessitent une vigilance accrue sur la légalité des documents et l’absence de litiges.
Les concessions : Destinées à un usage commercial temporaire dans des zones stratégiques (plages, îles, zones touristiques). Idéales pour les projets touristiques ou commerciaux, elles permettent de développer un investissement tout en respectant la réglementation locale.
Les sociétés et trusts : Utilisés pour optimiser la fiscalité, protéger le patrimoine ou faciliter la transmission successorale, ils offrent une flexibilité supplémentaire pour la gestion des biens immobiliers. Par exemple, un investisseur peut acquérir un bien via une société panaméenne ou placer la propriété dans un trust, ce qui peut simplifier la succession et protéger les actifs contre certains risques.
Le choix entre ces options dépendra des objectifs de l’acheteur : sécuriser un patrimoine résidentiel, investir dans l’immobilier locatif, développer un projet touristique ou organiser la transmission successorale. Chaque structure présente ses avantages et limites, et il est essentiel de bien comprendre le cadre légal panaméen pour faire un choix éclairé.
Processus global d’achat immobilier au Panama pour un suisse
Acheter un bien immobilier au Panama peut sembler complexe à première vue, mais le processus est en réalité structuré et relativement standardisé. Que l’objectif soit une résidence principale, un investissement locatif ou une maison de retraite au soleil, il existe des étapes incontournables qui garantissent la sécurité juridique de la transaction.
Voici le déroulé typique d’un achat immobilier au Panama :
1. Identification de la propriété
La première étape consiste naturellement à choisir le bien adapté à son projet pour :
Une résidence principale, les expatriés privilégient souvent les quartiers résidentiels sécurisés de Panama City, les zones balnéaires du Pacifique (Coronado, Playa Blanca) ou encore les régions plus fraîches comme Boquete.
Un investissement locatif, les appartements en ville (surtout à proximité des centres d’affaires ou des universités) sont recherchés, de même que les propriétés touristiques dans les zones côtières et insulaires.
Une retraite, les acheteurs optent plutôt pour des maisons ou condos dans des zones calmes, bénéficiant d’infrastructures médicales accessibles et d’une communauté d’expatriés.
Conseil pratique : il est recommandé de visiter plusieurs biens, de comparer les prix selon la zone, et de travailler avec un agent local connaissant bien les spécificités légales (notamment entre biens titrés et droits de possession).
2. La due diligence (vérification légale et cadastrale)
Cette étape est sans doute la plus importante. Avant de s’engager, l’acheteur doit mandater un avocat panaméen pour effectuer une due diligence complète.
Celle-ci inclut :
- la vérification du titre de propriété ou du certificat de possession,
- le contrôle des limites cadastrales et de la conformité du plan topographique,
- l’examen des éventuelles hypothèques, dettes fiscales ou litiges liés au bien,
- la confirmation que le vendeur est bien le propriétaire enregistré et qu’il dispose de tous les droits pour vendre.
Contrairement à la Suisse, où le registre foncier offre une sécurité absolue, au Panama il est indispensable de se protéger avec une vérification juridique indépendante.
3. Offre et promesse de vente
Une fois les vérifications satisfaisantes, l’acheteur peut faire une offre d’achat. Celle-ci se matérialise souvent par une promesse de vente (Promesa de Compraventa) rédigée par un avocat et signée devant notaire.
Cette promesse fixe le prix, les conditions de la transaction et la date limite pour la signature finale.
Un dépôt initial, généralement autour de 10 % du prix d’achat, est versé par l’acheteur.
Le contrat précise également les conditions de restitution ou de perte du dépôt en cas de désistement.
Cette étape correspond, en pratique, à un compromis de vente en Suisse.
4. Le séquestre (escrow)
Pour sécuriser le paiement, il est d’usage de passer par un compte séquestre (escrow account) géré par une banque ou par l’avocat en charge de la transaction.
L’acheteur y dépose le solde du prix d’achat.
Les fonds ne sont libérés au vendeur qu’une fois la transaction officiellement enregistrée, ce qui évite toute fraude.
Cette pratique, très répandue dans les transactions internationales, rassure particulièrement les acheteurs étrangers.
5. Signature chez le notaire
Le contrat définitif d’achat-vente (Escritura Pública) est ensuite signé devant un notaire panaméen.
Le notaire joue un rôle clé : il vérifie les identités, la légalité du contrat et s’assure que toutes les conditions sont réunies.
Contrairement à la Suisse, où le notaire agit souvent comme représentant de l’État et conseille les deux parties, au Panama il est davantage un garant formel de la transaction. C’est donc l’avocat de l’acheteur qui reste le principal protecteur des intérêts de ce dernier.
6. Enregistrement au Registre Public
La dernière étape est l’enregistrement du bien au Registre Public.
Pour un bien titré, le transfert de propriété n’est effectif qu’une fois cette inscription réalisée.
Pour un droit de possession (ROP), l’enregistrement au registre public n’est pas possible : le transfert se fait par contrat notarié, et il est crucial de conserver les certificats originaux et les preuves de possession.
Cette formalité est essentielle : sans inscription, l’acheteur n’est pas reconnu légalement comme propriétaire du bien.
En résumé, Le processus d’achat immobilier au Panama repose sur 6 étapes clés : choisir la propriété, vérifier sa situation légale, signer une promesse de vente, sécuriser le paiement via un séquestre, signer devant notaire et enregistrer le bien au Registre Public.
Avec l’accompagnement d’un avocat local compétent et une bonne compréhension des différences entre biens titrés et droits de possession, les Suisses peuvent investir au Panama en toute sécurité, que ce soit pour une résidence, un projet locatif ou une retraite paisible.
Fiscalité applicable pour investir au Panama
Investir dans l’immobilier au Panama implique de comprendre la fiscalité locale, qui est relativement simple mais comporte plusieurs niveaux selon le type de transaction et l’usage du bien. Pour un ressortissant suisse, cette connaissance permet d’anticiper les coûts et de planifier son investissement de manière optimale.
1. La taxe de transfert
Lors de l’achat d’un bien immobilier, une taxe de transfert est appliquée sur le prix de vente. Elle correspond à 2 % du montant total de la transaction et doit être réglée par l’acheteur au moment du transfert de propriété. Cette taxe est fixe et facilite la planification financière.
2. La taxe foncière annuelle
Le Panama impose également une taxe foncière annuelle, calculée sur la valeur cadastrale du bien. Elle peut atteindre jusqu’à 2,1 % selon la valeur de la propriété. Des exonérations partielles ou totales existent, notamment pour le programme de “Patrimoine familial”, qui exonère les biens jusqu’à 120 000 USD. Cette disposition est particulièrement intéressante pour les résidences principales ou les biens familiaux.
3. L’impôt sur les plus-values
En cas de revente d’un bien, le Panama applique un impôt sur les plus-values. Le taux varie selon le statut du vendeur :
- 10 % pour les particuliers,
- jusqu’à 27 % pour les courtiers,
- 30 % pour les sociétés.
Il est possible de réduire cette charge fiscale en procédant à la vente via les actions d’une société immobilière, ce qui peut faire baisser le taux effectif à 5 %.
4. Revenus locatifs
Les revenus issus de la location d’un bien immobilier sont également soumis à imposition. Toutefois, un seuil d’exonération de 30 000 USD par an est prévu. Au-delà de ce montant, le revenu locatif est soumis à un taux progressif pouvant atteindre 27 %, selon le montant perçu.
Considérations fiscales et légales pour les ressortissants suisses afin d’investir au Panama
Investir dans l’immobilier au Panama peut être très attractif, mais il est important pour les ressortissants suisses de comprendre les implications fiscales et légales dans leur pays d’origine. La Suisse applique une fiscalité sur les revenus mondiaux, ce qui signifie que tous les revenus générés à l’étranger, y compris les loyers et les plus-values provenant d’un bien immobilier panaméen, doivent être déclarés aux autorités fiscales suisses.
1. Déclaration des revenus locatifs et des plus-values
Si vous percevez des revenus locatifs d’un bien au Panama, ils doivent être inclus dans votre déclaration de revenus suisse. De même, la vente d’un bien panaméen générant une plus-value peut avoir un impact fiscal, même si vous avez déjà payé des impôts au Panama.
2. Absence de convention fiscale complète
Le Panama et la Suisse ne disposent pas d’une convention fiscale bilatérale complète. Cela signifie qu’il n’existe pas de mécanisme automatique pour éviter la double imposition. Par conséquent, les investisseurs doivent anticiper et planifier cette situation afin d’éviter de payer deux fois des impôts sur le même revenu ou gain.
3. Optimisation et conseils fiscaux pour investir au Panama
Pour limiter la double imposition et sécuriser votre investissement :
- Il est fortement recommandé de travailler avec un conseiller fiscal spécialisé connaissant à la fois le droit suisse et la législation panaméenne.
- L’usage de structures juridiques comme les sociétés ou les trusts peut parfois aider à organiser les revenus, protéger le patrimoine et optimiser la fiscalité.
- Une planification préalable est essentielle pour les investissements à long terme, notamment pour ceux qui envisagent de générer des revenus locatifs réguliers ou de revendre le bien dans plusieurs années.
4. Importance de la documentation pour investir au Panama
Conservez tous les contrats, reçus, déclarations fiscales et preuves de paiement liés à vos biens au Panama. Ces documents seront indispensables pour votre déclaration fiscale suisse et pour prouver que vous avez respecté vos obligations dans les deux pays.
En résumé, un investissement immobilier au Panama pour un ressortissant suisse peut offrir des opportunités attractives, mais il nécessite une anticipation fiscale rigoureuse pour éviter toute surprise et optimiser les rendements.
Visas et résidence via investissement
Le Panama est particulièrement attractif pour les ressortissants étrangers grâce à ses programmes de visas flexibles et à son cadre légal favorable à l’investissement immobilier. Que ce soit pour s’installer durablement, préparer sa retraite ou gérer un bien locatif, plusieurs options s’offrent aux investisseurs.
1. Visa de résident permanent pour investir au Panama
Le visa de résident permanent permet à un étranger de vivre au Panama de façon illimitée. Plusieurs voies existent :
- Investissement immobilier : L’achat d’un bien d’une valeur minimale, souvent autour de 300’000.-USD, peut servir de base pour obtenir la résidence permanente.
- Création d’entreprise : Investir dans une société ou un projet économique au Panama peut également ouvrir l’accès à ce type de visa.
Ce statut offre de nombreux avantages pour investir au Panama, notamment la possibilité de travailler légalement, de bénéficier d’un accès aux services de santé locaux et d’ouvrir des comptes bancaires panaméens.
2. Visa de retraité ou programme “Pensionado”
Le Panama propose un programme spécial pour les retraités étrangers appelé Pensionado, qui offre des avantages fiscaux et sociaux attractifs :
- Réductions sur les soins médicaux, les transports et certains services locaux.
- Conditions d’entrée simplifiées et résidence permanente facilitée.
- Possibilité de percevoir ses pensions suisses ou internationales tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Ce visa est idéal pour ceux qui souhaitent profiter d’un style de vie agréable, tout en ayant un cadre légal clair pour leur résidence et leurs biens immobiliers.
3. Visa temporaire ou de tourisme prolongé
Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas encore s’installer définitivement, le Panama propose également des visas temporaires ou touristiques prolongés, permettant de séjourner plusieurs mois tout en évaluant le marché immobilier ou en gérant un bien locatif.
4. Processus et exigences pour investir au Panama
L’obtention d’un visa implique :
- La préparation d’un dossier complet avec documents légaux, preuves de revenus et contrats d’achat ou d’investissement.
- L’assistance d’un avocat panaméen spécialisé en immigration est fortement recommandée pour sécuriser et accélérer le processus.
- Le respect des obligations locales, notamment fiscales et administratives, pour éviter tout problème légal.
Conclusion pour investir au Panama
L’achat immobilier au Panama par un ressortissant suisse est une démarche accessible et sécurisée, à condition de respecter les formalités locales et de s’entourer de conseils juridiques compétents. Les atouts résident dans la diversité des statuts immobiliers (titrés, ROP, concessions), une fiscalité compétitive, et la possibilité d’obtenir rapidement la résidence via investissement. Toutefois, il est essentiel de considérer les obligations fiscales suisses et de se prémunir contre la double imposition.
En résumé : le Panama offre aux Suisses une opportunité stratégique de résidence, d’investissement et de diversification patrimoniale, dans un cadre légal et fiscal favorable. Contactez-nous pour investir au Panama dans les meilleurs conditions possibles.
