Vous avez déjà imaginé votre café du matin face au Pacifique, ou une villa immergée dans la jungle à deux pas d’une plage secrète ? Le Costa Rica attire de plus en plus d’acheteurs suisses pour sa stabilité, son climat, et un marché qui reste lisible. Bonne nouvelle : devenir propriétaire y est ouvert aux étrangers (avec quelques nuances en zone maritime). Et quand on connaît les étapes, c’est plus simple qu’il n’y paraît pour acheter au Costa Rica quand on est Suisse.
L’histoire (vraie) qui rassure : de Lausanne à la péninsule de Nicoya
Marc et Léa, trentenaires installés à Lausanne, travaillent en Suisse et rêvent d’un pied-à-terre « tropical-chic » pour télétravailler quelques semaines par an et louer le reste du temps. Ils découvrent le marché de Nosara et Samara : maisons contemporaines, services de qualité, communauté internationale.
Leur méthode « à la suisse » : dossier préparé, avocat/notaire local choisi à l’avance, sécurisation des fonds via un compte d’escrow** dûment régulé**, et une vérification de titre au Registro Nacional. Résultat : une maison avec jardin, détenue via une société locale, fermée en 45 jours, et une exploitation locative déclarée proprement. Pas de miracle, mais un processus bien tenu.
Ce qu’il faut savoir et vérifier avant d’acheter
1) Droits de propriété : largement ouverts… sauf sur le littoral immédiat
- Hors littoral, un étranger peut détenir un bien en pleine propriété, directement ou via une société locale (S.A. ou S.R.L.). Les vérifications se font au Registro Nacional (registre foncier).
- Zone maritime terrestre (les 200 m depuis la laisse de mer) :
- Les 50 m premiers sont 100 % publics, inaliénables.
- Les 150 m suivants sont soumis à concession : un étranger non résident depuis 5 ans ne peut pas être concessionnaire majoritaire (règle des 49 % max pour les non-résidents), et des conditions supplémentaires s’appliquent aux sociétés. C’est un point clé si vous visez le « front de mer ».
2) Où acheter ? Cartographie rapide des marchés
- Pacifique Nord (Guanacaste) : Tamarindo, Nosara, Papagayo — accès, surf, écoles internationales, rendements locatifs saisonniers.
- Pacifique Central : Jacó, Manuel Antonio — tourisme établi, gestion locative rodée.
- Pacifique Sud : Dominical, Uvita, Ojochal — nature préservée, vues mer/jungle spectaculaires.
- Vallée Centrale : Escazú, Santa Ana, Heredia — vie urbaine, services médicaux, international schools.
Question pour vous : préférez-vous l’énergie des spots surf ou la sérénité d’un refuge dans la canopée ?
3) Combien coûtent les frais d’achat ?
- Taxe de transfert : 1,5 % du prix inscrit.
- Timbres/stamp duties : environ 2 %–2,5 % (varie selon les timbres exigés).
- Honoraires notariaux : barème légal (souvent autour de ~1 % selon la complexité).
Comptez généralement ≈ 3,5 %–5 % de coûts de “fermeture” (hors éventuels frais de structure).
4) Fiscalité immobilière (propriété et « luxe »)
- Impôt foncier municipal (IBI) : 0,25 %/an de la valeur enregistrée à la municipalité, déclaration de valeur au moins tous les 5 ans.
- Impuesto Solidario (dite « taxe sur les résidences de luxe ») : barème progressif mis à jour chaque année par le Ministerio de Hacienda. Pour 2025, reportez-vous aux tables officielles publiées en janvier (montants en colones et tranches détaillées). Faites valider par un avocat/fiscaliste, l’assujettissement dépend d’une évaluation technique du bâti et de la valeur fiscale.
5) Compte d’escrow et conformité
Les fonds transitent idéalement par un compte d’escrow** géré par un prestataire régulé (SUGEF)**, avec les contrôles AML/KYC de rigueur (origine des fonds, pièces d’identité, etc.). C’est la norme pour sécuriser l’acompte et le closing. Plus d’information ici.
Le « comment » pas à pas (processus type)
1. Pré-sélection & mandat
Définissez le budget, la localisation et le mode de détention (direct ou société).
2. Avocat/notaire
Engagez un abogado/notario indépendant qui rédigera l’option d’achat, mènera la due diligence, préparera l’acte et enregistrera le transfert. Nous avons des partenaires à San-José qui peuvent vous aider.
3. Offer / Option to Purchase
Délais, conditions suspensives, dépôt sur escrow, période de due diligence (souvent 30–60 jours).
4. Due diligence
- Chaîne de titres / Folio Real au Registro Nacional
- Plano catastrado et correspondance terrain/plan
- Servitudes, hypothèques, annotations
- Zonage, usages, environnement (et attention aux concessions si littoral)
5. Acte et enregistrement
Signature chez le notaire, paiement des taxes et timbres, inscription au Registro.
6. Après l’achat
Connexions (eau/électricité), déclaration municipale (si réévaluation nécessaire), choix du property management si mise en location.
Check-list express à garder sous la main pour acheter au Costa Rica quand on est Suisse
- Lettre d’offre / option avec délais clairs
- Coordonnées escrow (prestataire SUGEF)
- Copie du Folio Real + plano catastrado
- Certificats municipaux (usage/zonage)
- Contrats de services (eau/élec)
- Assurance habitation locale
- Si littoral : statut concession et éligibilité (résidence ≥ 5 ans si majorité), plan réglementaire de la municipalité, redevances et durées.
Statut de séjour, banque et structuration pour un acheteur suisse
Visa court séjour : les Suisses voyagent sans visa pour des séjours touristiques de courte durée (généralement jusqu’à 90 jours). Ce statut n’empêche pas d’acheter un bien, mais ne permet pas de travailler.
Comptes bancaires : plus faciles avec une résidence légale ; sinon, l’escrow est la voie standard pour payer un achat.
Résidence investisseur : possible à partir d’un investissement qualifiant (montant fixé par la loi, aujourd’hui à partir d’environ 150 000 USD pour certains investissements) ; utile pour faciliter banque, séjours prolongés et opérations locales. Validez la catégorie exacte avec un cabinet migratoire.
Société locale : courant d’acheter via une S.A. ou S.R.L. (gouvernance, transmission, responsabilité). Demandez un set-up adapté (objet social, bénéficiaires effectifs, obligations annuelles).
Cas spéciaux : littoral, parcs, frontières
Le Costa Rica protège activement ses côtes et ses parcs. Sur le littoral (Zona Marítimo Terrestre), gardez en tête :
- 0–50 m : domaine public strict, jamais privatisable.
- 50–200 m : concession municipale ; si vous n’êtes pas résident depuis ≥ 5 ans, vous ne pouvez pas être concessionnaire majoritaire (et des limites de participation s’appliquent aux sociétés à capitaux étrangers). À traiter avec un avocat local spécialisé.
FAQ « swiss costa rica » — vos questions fréquentes
1) Un Suisse peut-il acheter une maison au Costa Rica sans résidence ?
Oui, en pleine propriété hors zone de concession. La résidence devient importante si vous visez le front de mer (concession) ou si vous souhaitez des facilités bancaires.
2) Faut-il un notaire ?
Oui. Au Costa Rica, l’abogado/notario rédige l’acte, calcule taxes/timbres et enregistre la mutation au Registro Nacional.
3) Quels sont les impôts annuels sur la propriété ?
L’IBI (0,25 %/an de la valeur enregistrée) et, pour les résidences de haute valeur, l’Impuesto Solidario (barème annuel du Ministerio de Hacienda).
4) Puis-je louer ma maison ?
Oui, via un gestionnaire local ; tenez compte des obligations fiscales (IR, TVA éventuelle selon le type de location). Votre avocat/comptable local vous cadrera.
5) Combien de temps dure un achat ?
Avec dossier complet et escrow en place, dites 30 à 60 jours typiquement (due diligence comprise), selon la complexité du titre, le zonage et la réactivité des parties.
6) L’imposition en Suisse ?
Vous serez principalement imposé sur votre fortune mais vos rendements s’ajouteront à vos revenus. Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour minimiser votre impact fiscal chez nous.
Pourquoi le Costa Rica parle aux acheteurs suisses
- Stabilité politique et État de droit
- Respect de l’environnement et politique de conservation
- Fuseau horaire compatible pour télétravail avec l’Europe
- Qualité des soins et éducation internationale dans les hubs expats
En prime, l’impôt foncier modéré (0,25 %) favorise la détention long terme.
Erreurs à éviter vu du terrain
1. Confondre “bord de mer” et “pleine propriété” : la concession n’est pas un titre classique — renseignez-vous avant d’aimer une parcelle.
2. Oublier le “plano catastrado” : alignez cadastre et réalité physique (bornage, accès, servitudes).
3. Payer sans escrow : exigez un compte d’escrow régulé et un calendrier conditionné à la due diligence.
4. Négliger l’IBI ou le Solidario : vérifiez vos valeurs fiscales et déclarations ; les barèmes du Solidario évoluent chaque année.
Et maintenant : quel Costa Rica pour vous ?
Plutôt surf & sunsets (Tamarindo / Santa Teresa) ou forêt & cascades (Uvita / Dominical) ? Avez-vous besoin d’une école internationale à proximité, ou visez-vous un refuge nature et du rendement locatif saisonnier ?
Chez Brymmo, nous vous aidons à cadrer le pourquoi, préciser le où, et dérouler le comment avec un réseau d’avocats/notaires, gestionnaires et experts locaux triés sur le volet.
Vous réfléchissez à un projet « Suisse – Costa Rica » sérieux ? Contactez Brymmo : nous vous accompagnons de la sélection à la signature, puis à la gestion.
Contactez-nous pour vos projets en Amérique du Sud et centrale — et faisons de votre maison au Costa Rica une réalité sereine et sécurisée. Voir nos mandats ici.
Notes & rappels importants
Ce guide pour acheter au Costa Rica quand on est Suisse ne remplace pas un avis juridique. Avant tout engagement (notamment en zone maritime), consultez un avocat costaricien.
Les barèmes fiscaux (Impuesto Solidario) et procédures évoluent ; vérifiez systématiquement les tables officielles de l’année et les textes en vigueur.