L’abolition de la valeur locative

Le tournant fiscal qui change tout : pourquoi l’abolition de la valeur locative bouleverse la Suisse immobilière

Le 28 septembre 2025, la Suisse a pris une décision historique : l’abolition de la valeur locative a été approuvée par une large majorité de votants. (Merci à nos amis suisse-alémanique) Ce changement, attendu depuis des décennies, n’est pas un simple ajustement technique. Il s’agit d’un tournant fiscal majeur qui redéfinit les règles du jeu pour les propriétaires, les locataires, les communes et les cantons.

Pour le canton de Vaud, qui s’était opposé à cette réforme lors de la votation, l’enjeu est considérable : il faudra protéger les finances publiques, adapter les politiques énergétiques et sociales, et accompagner les propriétaires et les investisseurs dans une transition qui aura des conséquences concrètes sur leurs décisions d’achat, de rénovation et de gestion immobilière.

Dans cet article complet, nous allons explorer tout ce qu’il faut savoir sur l’abolition de la valeur locative, avec un focus particulier sur le canton de Vaud : ce que cela signifie, comment cela va fonctionner, quels changements attendre pour les propriétaires et les locataires, et comment s’y préparer.

Qu’est-ce que la valeur locative et pourquoi son abolition change tout ?

Avant d’aller plus loin, clarifions ce concept souvent mal compris. La valeur locative (Eigenmietwert en allemand) est un revenu fictif attribué par l’État aux propriétaires qui occupent leur propre logement. Elle correspond au loyer théorique qu’ils percevraient s’ils mettaient leur bien en location.

Ce montant est ajouté au revenu imposable du propriétaire, comme s’il s’agissait d’un revenu réel. En échange, celui-ci peut déduire certaines charges, notamment :

les intérêts hypothécaires,
les frais d’entretien,
les dépenses de rénovation énergétique.

Cette mécanique, conçue pour assurer une égalité fiscale entre propriétaires et locataires, est depuis longtemps contestée. Les propriétaires dénonçaient un impôt injuste sur un revenu fictif, tandis que ses défenseurs rappelaient qu’il permettait de maintenir des incitations fortes à l’entretien et à l’amélioration énergétique du parc immobilier.

L’abolition de la valeur locative met donc fin à ce système. Concrètement, elle signifie que :

les propriétaires ne seront plus imposés sur un revenu fictif,
certaines déductions fiscales seront limitées ou supprimées,
les cantons pourront introduire un impôt immobilier sur les résidences secondaires pour compenser les pertes fiscales.

Cette réforme n’entrera toutefois pas en vigueur immédiatement. La Confédération estime que la transition législative et réglementaire nécessitera du temps, et l’entrée en vigueur ne pourra pas intervenir avant 2028. (Vous avez encore un peu de temps pour effectuer vos rénovations)

Une histoire qui illustre l’enjeu : Marie et Laurent à Lausanne

Marie et Laurent vivent à Lausanne dans une maison qu’ils ont achetée il y a plus de 20 ans. Aujourd’hui retraités, ils ont presque totalement remboursé leur hypothèque. Chaque année, la commune leur imposait une valeur locative d’environ 20’000 CHF, ajoutée à leur revenu imposable, ce qui augmentait sensiblement leurs impôts.

Avec l’abolition de la valeur locative, cette charge disparaîtra. Sur le papier, leur facture fiscale sera allégée. Mais les choses ne sont pas si simples :

leurs déductions pour frais d’entretien seront probablement limitées ;
leurs intérêts hypothécaires (très faibles aujourd’hui) ne seront plus ou peu déductibles ;
leur commune pourrait introduire une taxe sur les résidences secondaires pour compenser la perte de recettes fiscales.

L’impact réel pour Marie et Laurent dépendra donc de nombreux facteurs. Cette histoire illustre parfaitement le cœur de cette réforme : elle simplifie le système, mais ses effets seront très variables selon les situations individuelles.

L’abolition de la valeur locative – Pourquoi cette réforme maintenant ?

L’abolition de la valeur locative n’est pas née du jour au lendemain. Elle résulte de plus de 20 ans de débats politiques. Ses opposants la qualifiaient d’« impôt sur un revenu inexistant », tandis que ses défenseurs soulignaient qu’elle assurait une certaine équité entre propriétaires et locataires et encourageait les rénovations.

Plusieurs tentatives parlementaires avaient échoué. Cette fois-ci, le projet a franchi toutes les étapes : modification constitutionnelle, nouvelles bases légales, introduction de mécanismes de compensation cantonaux. La votation populaire de 2025 a confirmé ce choix, marquant la fin d’un modèle fiscal unique en Europe.

Les 4 grandes conséquences pratiques pour les propriétaires

Voici les changements majeurs que cette réforme va entraîner :

Fin de l’imposition de la valeur locative : le revenu fictif ne sera plus ajouté au revenu imposable.
Compétence cantonale pour compenser : les cantons pourront créer un impôt immobilier sur les résidences secondaires.
Réduction des déductions : les intérêts hypothécaires et certains frais d’entretien deviendront partiellement ou totalement non déductibles.
Entrée en vigueur différée : la mise en œuvre est prévue au plus tôt en 2028, avec une phase transitoire.

Focus Vaud : le canton face à un défi budgétaire et politique

Le canton de Vaud a majoritairement rejeté l’abolition lors de la votation. Plusieurs raisons expliquent cette position :

Perte de recettes fiscales importante : Vaud craint un manque à gagner de plusieurs centaines de millions de francs.
Risque sur la transition énergétique : une baisse des incitations fiscales pourrait freiner les rénovations.
Disparités locales : les communes n’auront pas toutes les mêmes marges de manœuvre pour compenser la perte de recettes.

La canton de Vaud devra donc inventer sa propre réponse : ajustement des taux d’imposition, création d’un impôt sur les résidences secondaires, ou mise en place de nouvelles aides à la rénovation.

Les 7 conséquences pratiques pour un propriétaire vaudois face à l’abolition de la valeur locative

Fin de l’imposition sur la valeur locative fictive.
Réduction possible des déductions d’intérêts hypothécaires.
Limitation ou suppression des déductions pour travaux.
Introduction potentielle d’un impôt cantonal sur les résidences secondaires.
Incertitude sur les incitations à la rénovation énergétique.
Variations locales selon les communes.
Nécessité de simuler sa situation fiscale avant de prendre des décisions importantes.

Exemple chiffré : situation typique à Lausanne

Prenons l’exemple de M. X, propriétaire d’un appartement, montant en CHF :

Valeur locative : 18’000.-
Taux d’imposition marginal : 20 %
Intérêts hypothécaires déductibles : 9’000.-
Travaux déductibles : 2’000.-
Impôt (18’000 x 20 % = 3’600.-)

Avant la réforme :

Impôt supplémentaire dû à la valeur locative : 3’600.-
Déductions totales : 11’000.-

Après la réforme :

Suppression de la valeur locative : gain de 3’600.-
Déductions limitées : impact variable selon les règles finales
Possible impôt sur les résidences secondaires : inconnu à ce jour

Cet exemple montre que le gain net peut être significatif… ou très limité, selon les mesures d’accompagnement.

FAQ : les réponses aux questions les plus fréquentes au sujet de l’abolition de la valeur locative

Q1 – Quand la réforme entrera-t-elle en vigueur ?
Pas avant 2028, selon le calendrier législatif.

Q2 – Vais-je payer moins d’impôts ?
Pas forcément. Cela dépendra de votre dette, de vos travaux et des décisions du canton.

Q3 – Quelles mesures peuvent prendre les communes ?
Elles peuvent ajuster leurs taux d’imposition ou introduire un impôt sur les résidences secondaires.

Q4 – Qu’en est-il des rénovations énergétiques ?
Les incitations fiscales pourraient baisser, mais des programmes cantonaux pourront compenser.

Q5 – Que faire dès maintenant ?
Simuler votre situation, planifier vos travaux et suivre les décisions cantonales.

L’impact pour les locataires : un risque de vétusté à ne pas sous-estimer

Même si l’abolition de la valeur locative concerne d’abord les propriétaires, les locataires pourraient en ressentir les effets de façon indirecte. Et ces effets pourraient être plus importants qu’on ne l’imagine.

Moins d’incitations à rénover = risque de parc immobilier vieillissant

Jusqu’ici, la possibilité de déduire les frais d’entretien et de rénovation incitait les propriétaires à entretenir et améliorer leurs immeubles. Sans cette incitation fiscale, certains pourraient décider de reporter voire d’abandonner certains travaux jugés non indispensables.

Conséquences possibles :

Vétusté accrue de certains immeubles, notamment anciens.
Confort en baisse pour les locataires (isolation, chauffage, humidité).
Consommation énergétique plus élevée → charges plus lourdes pour les locataires.
Offre de logements modernes plus limitée si les rénovations sont retardées.

Effets potentiels sur les loyers

Certains propriétaires pourraient profiter des rénovations différées pour justifier ultérieurement des hausses importantes de loyers après travaux. À l’inverse, d’autres pourraient éviter d’investir, maintenant des loyers plus stables mais dans des logements vieillissants.

Comment éviter cet effet pervers ?

Le risque de vétusté n’est pas une fatalité. Les pouvoirs publics disposent de leviers puissants :

Subventions cantonales pour les rénovations énergétiques. (Pour le moment, ceci peut changer)
Crédits d’impôt conditionnés à l’entretien régulier.
Accompagnement technique pour les propriétaires bailleurs.

Enfin, la loi impose un devoir d’entretien minimal. Les locataires ont le droit de signaler un défaut grave ou un manque d’entretien manifeste.

Conclusion : cette réforme fiscale pourrait transformer la dynamique de l’entretien immobilier. Sans mesures d’accompagnement, le risque d’un parc vieillissant existe, mais il peut être anticipé et maîtrisé.

Impact sur le marché immobilier vaudois : tendances et prévisions

La suppression de la valeur locative aura des effets variés sur le marché :

Demande : plus d’acheteurs potentiels, notamment parmi les locataires actuels.
Prix : possible hausse dans les zones attractives, surtout si la demande s’intensifie.
Investissement locatif : impact limité, sauf si des taxes nouvelles apparaissent sur les résidences secondaires.
Rénovation : risque de ralentissement, sauf si des incitations alternatives sont mises en place.

Quelles stratégies pour les autorités vaudoises ?

Pour accompagner cette transition, le canton pourrait :

Introduire des subventions ciblées pour les rénovations énergétiques.
Mettre en place une phase transitoire pour les déductions fiscales.
Créer un impôt immobilier progressif sur les résidences secondaires.
Soutenir les communes dans l’ajustement de leurs taux d’imposition.

Question pour vous sur l’abolition de la valeur locative

En tant que propriétaire, investisseur ou locataire dans le canton de Vaud : quelle est votre principale inquiétude concernant l’abolition de la valeur locative ?
Réfléchissez-y : cela vous aidera à mieux anticiper les décisions à prendre dans les prochaines années.

Checklist pratique pour bien vous préparer

Simuler votre situation fiscale avant et après la réforme.
Réévaluer vos projets de rénovation.
Vérifier si votre bien peut être concerné par un impôt sur les résidences secondaires.
Consulter un conseiller fiscal.
Suivre les décisions du canton et de votre commune.
Adapter votre stratégie immobilière en conséquence.

Conclusion : une réforme qui change tout… à condition de s’y préparer

L’abolition de la valeur locative marque une étape majeure de l’histoire fiscale suisse. Elle promet une simplification du système, mais ouvre aussi la porte à des défis budgétaires, énergétiques et sociaux.

Pour le canton de Vaud, l’équation est complexe : équilibrer les finances publiques, encourager les rénovations, protéger les locataires et soutenir les propriétaires. Chacun — particuliers, investisseurs, autorités — devra s’adapter à cette nouvelle donne.

Brymmo vous accompagne dans cette transition

Chez Brymmo, nous suivons chaque étape de cette réforme et accompagnons nos clients dans la compréhension de ses impacts. Que vous soyez propriétaire, acheteur, investisseur ou locataire, nous pouvons vous aider à :

simuler votre situation fiscale avec nos partenaires,
planifier vos projets immobiliers,
adapter votre stratégie d’investissement,
identifier les meilleures opportunités sur le marché vaudois.

Contactez-nous dès aujourd’hui sur www.brymmo.ch pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé dans ce nouveau paysage fiscal.

Source: RTS, Confédération, divers

L’abolition de la valeur locative dans le canton de Vaud : tout ce que vous devez savoir sur la réforme fiscale qui va changer l’immobilier suisse