Introduction
En mai 2025, Philippe, propriétaire d’un lumineux 4 pièces à Montchoisi, se retrouve à la croisée des chemins : doit-il le mettre en location pour générer un revenu passif, ou le vendre maintenant pour profiter des prix élevés à Lausanne ? Ce dilemme est courant parmi les propriétaires : faut-il miser sur la rentabilité à moyen terme, ou sécuriser une plus-value immédiate ? À Lausanne, ville dynamique et tendue, la réponse dépend de votre profil et de vos aspirations.
1. Contexte du marché immobilier lausannois
1.1 Tension structurelle et prix élevés
Le taux de vacance, inférieur à 1,4 %, montre un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Cette rareté profite aux vendeurs comme aux bailleurs, avec des prix en constante progression :
- Le prix moyen d’achat dépasse CHF 12 000/m².
- En quartier central (1015), on enregistre CHF 12 220/m² pour les appartements, avec +2 % d’évolution annuelle.
- Les maisons sont encore plus chères, notamment si elles offrent des espaces extérieurs.
1.2 Loyers attractifs et occupants solvables
Les loyers pour un 2‑3 pièces varient entre CHF 2 200 et 2 900, et les appartements plus grands peuvent atteindre CHF 4 200–6 800 pour les villas de prestige.
Le rendement locatif brut dans le canton de Vaud est proche de 2,9 %, bien que les rendements nets soient plus bas après frais.
2. Vendre ou louer ? Les enjeux techniques et financiers
2.1 Simplicité de la vente immédiate
Vendre libère rapidement du capital, évite les charges de gestion, les taxes, et l’incertitude locative. Dans un contexte de prix soutenus (‑0,6 % à +2 % selon le quartier) , c’est une stratégie efficace pour sécuriser ses gains.
2.2 Location : revenu stable vs contraintes
Louer peut générer un flux de trésorerie régulier, surtout avec des locataires de qualité (étudiants, cadres, familles). Mais la rentabilité brute de 2,9 % ne laisse qu’un rendement net d’environ 1,5 % à 2 %.
De plus, un bailleur assume les charges d’entretien, les impôts sur les revenus locatifs, les risques d’impayés, et la lourdeur administrative .
2.3 Acheter pour louer ? Calculs de rentabilité
D’après des forums comme r/SwissPersonalFinance, la rentabilité locative suisse est jugée basse en comparaison internationale.
Un investisseur sur un bien à CHF 1,2 M avec loyer à CHF 2 800/mois obtient environ 2,7 % brut .
De plus, l’amortissement (1 %/an), les frais notariés (jusqu’à 6 %), et les frais d’entretien (25 CHF/m²/an) réduisent le gain net .
3. Tendances des taux hypothécaires en 2025
Les taux restent historiquement bas :
- 10‑year ≈ 1,55 %–1,65 % fin 2024, avec perspectives < 2 % jusqu’en 2025.
- SARON autour de 0,25 %, 5‑year fixés à 1,12 %.
Ces conditions favorisent l’achat (et potentiellement la location), mais soulignent aussi l’intérêt de vendre avant une éventuelle remontée.
4. Comparatif : Acheter/rent vs vendre
| Critères | Louer / garder | Vendre maintenant |
|---|---|---|
| Liquidité | Immobilisée | Capital libéré |
| Revenus | Revenu récurrent | Profit ponctuel |
| Risques | Gestion, impayés, frais | Marché, fiscalité |
| Rendement net | ~1,5–2 % (après frais) | Plus-value immédiate |
| Fiscalité | Imposition sur revenu | Taxe sur gain, facile à planifier |
5. Comment BRYMMO vous accompagne
Chez BRYMMO, notre objectif est de vous aider à trouver la solution la plus pertinente selon votre situation :
- Estimation comparative : nous évaluons votre bien et analysons son potentiel de rentabilité locative.
- Stratégie personnalisée : nous vous aidons à décider entre vente ou location en fonction de vos objectifs, de votre situation fiscale et patrimoniale.
6. Témoignage d’un client
« BRYMMO a analysé les chiffres, comparé la rentabilité locative (arrondie à 2 %) au profit immédiat — et ensemble, nous avons choisi de vendre. Résultat : capital libéré et projet financé en un clin d’œil », – propriétaire à Lausanne, mars 2025.
Conclusion
En 2025, à Lausanne, choisir entre louer ou vendre dépend d’éléments clés : votre besoin de liquidité, votre appétence à la gestion locative, votre tolérance fiscale, et votre horizon patrimonial.
Le marché est favorable à la vente, mais la location peut offrir des revenus stables — à condition d’accepter un rendement modeste après frais. Grâce à BRYMMO, ce choix devient clair, ciblé et parfaitement aligné avec vos objectifs.
Et vous, quelle option choisirez-vous pour seconder votre projet : sécuriser votre avenir ou générer des revenus ?
Plus d’information sur le site de la ville de Lausanne.