Haben Sie sich schon einmal vorgestellt, wie Sie Ihren Morgenkaffee mit Blick auf den Pazifik genießen oder in einer Villa im Dschungel wohnen, nur wenige Schritte von einem geheimen Strand entfernt? Costa Rica zieht immer mehr Schweizer Käufer an – dank Stabilität, Klima und einem transparenten Markt. Die gute Nachricht: Der Immobilienerwerb ist auch für Ausländer möglich (mit einigen Besonderheiten in den maritimen Zonen). Und sobald man die Schritte kennt, ist es einfacher, als es scheint, als Schweizer Bürger in Costa Rica zu kaufen.
Die beruhigende (wahre) Geschichte: von Lausanne auf die Halbinsel Nicoya
Marc und Léa, ein Paar Anfang dreissig aus Lausanne, arbeiten in der Schweiz und träumen von einem „tropisch-schicken“ Zweitwohnsitz, in dem sie ein paar Wochen im Jahr remote arbeiten und den Rest der Zeit vermieten können. Sie entdeckten den Markt in Nosara und Sámara: moderne Häuser, hochwertige Dienstleistungen, eine internationale Gemeinschaft.
Ihre „Schweizer Methode“: Dossier vorbereitet, lokaler Anwalt/Notar im Voraus ausgewählt, Gelder über ein ordnungsgemäss reguliertes Treuhandkonto gesichert, und eine Titelprüfung beim Registro Nacional durchgeführt. Ergebnis: ein Haus mit Garten, im Besitz einer lokalen Gesellschaft, Kaufabwicklung in 45 Tagen, und Mieteinnahmen ordnungsgemäss deklariert. Kein Wunder, sondern ein gut gemanagter Prozess.
Was Sie wissen und prüfen sollten, bevor Sie kaufen
1) Eigentumsrechte: weitgehend offen… ausser direkt an der Küste
- Ausserhalb der maritimen Zone kann ein Ausländer Eigentum vollständig erwerben, direkt oder über eine lokale Gesellschaft (S.A. oder S.R.L.). Überprüfungen erfolgen beim Registro Nacional (Grundbuch).
- Maritime Zone (200 m von der Hochwassermarke):
- Die ersten 50 m sind 100 % öffentlich, unveräusserlich.
- Die nächsten 150 m unterliegen Konzessionen: Ein Ausländer, der nicht seit 5 Jahren ansässig ist, darf nicht Mehrheitseigentümer einer Konzession sein (max. 49 % für Nicht-Residenten), zusätzliche Bedingungen gelten für Gesellschaften. Ein entscheidender Punkt, wenn Sie „Beachfront“ anstreben.
2) Wo kaufen? Kurzer Marktüberblick
- Nordpazifik (Guanacaste): Tamarindo, Nosara, Papagayo – gute Erreichbarkeit, Surfen, internationale Schulen, saisonale Mieterträge.
- Zentralpazifik: Jacó, Manuel Antonio – etablierter Tourismus, bewährte Mietverwaltung.
- Südpazifik: Dominical, Uvita, Ojochal – unberührte Natur, spektakuläre Ausblicke auf Ozean und Dschungel.
- Zentraltal: Escazú, Santa Ana, Heredia – urbanes Leben, medizinische Versorgung, internationale Schulen.
Frage an Sie: bevorzugen Sie die Energie der Surfer-Spots oder die Ruhe eines Rückzugsorts im Blätterdach?
3) Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
- Übertragungssteuer: 1,5 % des eingetragenen Preises.
- Stempelabgaben: etwa 2 %–2,5 % (je nach erforderlichen Stempeln).
- Notarkosten: gesetzliche Tarife (oft um ~1 %, je nach Komplexität).
Insgesamt ≈ 3,5 %–5 % Kaufnebenkosten (ohne mögliche Strukturierungskosten).
4) Grundsteuer (normal und “Luxussteuer”)
- Kommunale Grundsteuer (IBI): 0,25 % pro Jahr des bei der Gemeinde eingetragenen Werts, mindestens alle 5 Jahre Wertdeklaration.
- Impuesto Solidario („Luxussteuer für Wohnsitze“): progressiver Tarif, jährlich vom Ministerio de Hacienda aktualisiert. Für 2025 gelten die im Januar veröffentlichten Tabellen (in Colones und nach Wertstufen). Ein Anwalt/Steuerberater sollte prüfen, da die Steuerpflicht von einer technischen Gebäudebewertung abhängt.
5) Treuhandkonto und Compliance
Zahlungen sollten idealerweise über ein Treuhandkonto eines regulierten Anbieters (SUGEF) erfolgen, mit AML/KYC-Prüfungen (Herkunft der Gelder, Identifikation etc.). Dies ist Standard, um Anzahlung und Abschluss abzusichern. Mehr Informationen hier.
Das „How-to“ Schritt für Schritt (typischer Ablauf)
1. Vorauswahl & Mandat
Budget, Standort, Eigentumsform (direkt oder Gesellschaft) festlegen.
2. Anwalt/Notar
Unabhängigen abogado/notario beauftragen, der die Kaufoption erstellt, Due Diligence durchführt, die Urkunde vorbereitet und die Übertragung registriert.
3. Angebot / Kaufoption
Fristen, Bedingungen, Anzahlung ins Treuhandkonto, Due-Diligence-Periode (in der Regel 30–60 Tage).
4. Due Diligence
- Eigentumskette / Folio Real im Registro Nacional
- Plano catastrado und Übereinstimmung mit Grundstück/Plan
- Dienstbarkeiten, Hypotheken, Anmerkungen
- Zonierung, Nutzung, Umwelt (besonders bei Konzessionen an der Küste)
5. Urkunde und Eintragung
Unterzeichnung beim Notar, Zahlung von Steuern und Gebühren, Registrierung im Registro.
6. Nach dem Kauf
Anschlüsse (Wasser/Strom), Gemeindemeldung (bei Neubewertung), Wahl eines Verwalters für Vermietung.
Express-Checkliste für den Immobilienkauf in Costa Rica als Schweizer
- Angebotsschreiben / Option mit klaren Fristen
- Treuhanddetails (SUGEF-Anbieter)
- Kopie Folio Real + plano catastrado
- Gemeindebescheinigungen (Zonierung/Nutzung)
- Versorgungsverträge (Wasser/Strom)
- Lokale Gebäudeversicherung
- Falls Küste: Konzessionsstatus und Berechtigung (Wohnsitz ≥ 5 Jahre für Mehrheit), Gemeinderegelungsplan, Gebühren und Laufzeiten.
Aufenthaltsstatus, Banken und Strukturierung für Schweizer Käufer
Touristenvisum: Schweizer Bürger reisen visafrei für kurze Aufenthalte (in der Regel bis zu 90 Tage). Dieses Visum verhindert den Immobilienkauf nicht, erlaubt aber keine Arbeit.
Bankkonten: einfacher mit legalem Wohnsitz; sonst ist Treuhand Standard.
Investor-Residency: ab qualifizierter Investition möglich (heute ab ca. USD 150.000 für bestimmte Investitionen); praktisch für einfachere Bankgeschäfte, längere Aufenthalte und lokale Aktivitäten. Exakt mit Migrationsanwalt abklären.
Lokale Gesellschaft: häufig Kauf über eine S.A. oder S.R.L. (Erbschaft, Haftung, Verwaltung). Maßgeschneiderte Einrichtung empfohlen.
Sonderfälle: Küste, Parks, Grenzen
Costa Rica schützt aktiv Küsten und Parks. In der Küstenzone (Zona Marítimo Terrestre) gilt:
- 0–50 m: strikt öffentlicher Bereich, niemals privatisierbar.
- 50–200 m: kommunale Konzession; ohne Wohnsitz ≥ 5 Jahre keine Mehrheit für Ausländer (auch bei Gesellschaften Einschränkungen). Immer mit spezialisiertem Anwalt prüfen.
FAQ “Swiss Costa Rica” — Häufig gestellte Fragen
1) Kann ein Schweizer ohne Wohnsitz in Costa Rica ein Haus kaufen?
Ja, ausserhalb von Konzessionszonen ist voller Eigentumserwerb möglich. Wohnsitz ist relevant für Küstenkonzessionen oder Bankgeschäfte.
2) Brauche ich einen Notar?
Ja. In Costa Rica erstellt der abogado/notario die Urkunde, berechnet Steuern/Gebühren und trägt den Eigentumswechsel im Registro Nacional ein.
3) Wie hoch sind die jährlichen Grundsteuern?
Die IBI (0,25 % pro Jahr des eingetragenen Werts) und ggf. die Impuesto Solidario (jährlich angepasster Tarif des Ministerio de Hacienda).
4) Kann ich mein Haus vermieten?
Ja, über einen lokalen Verwalter; beachten Sie die steuerlichen Verpflichtungen (Einkommensteuer, ggf. Mehrwertsteuer je nach Art der Vermietung). Ihr örtlicher Anwalt/Steuerberater wird Sie entsprechend beraten.
5) Wie lange dauert ein Kauf?
Mit vollständigen Unterlagen und Treuhandkonto in der Regel 30–60 Tage (inklusive Due Diligence).
6) Besteuerung in der Schweiz?
Sie werden hauptsächlich auf Ihr Vermögen besteuert, aber Ihre Erträge werden Ihrem Einkommen hinzugerechnet. Es gibt mehrere Möglichkeiten, um Ihre steuerliche Belastung bei uns zu minimieren.
Warum Costa Rica Schweizer Käufer anzieht
- Politische Stabilität und Rechtsstaatlichkeit
- Umwelt- und Naturschutzpolitik
- Zeitzone kompatibel mit Remote Work aus Europa
- Gute Gesundheitsversorgung und internationale Schulen in Expat-Zentren
Dazu die moderate Grundsteuer (0,25 %), die langfristiges Halten begünstigt.
Fehler, die man vermeiden sollte
1. “Beachfront” mit vollem Eigentum verwechseln: Konzession ist kein klassischer Titel.
2. “Plano catastrado” ignorieren: Abgleich Kataster mit Realität (Grenzen, Zugänge, Dienstbarkeiten).
3. Ohne Treuhand zahlen: Immer ein reguliertes Treuhandkonto verlangen.
4. IBI oder Solidario vernachlässigen: Steuerwerte und Deklarationen prüfen; Solidario-Stufen ändern sich jährlich.
Und jetzt: Welches Costa Rica passt zu Ihnen?
Surfen & Sonnenuntergänge (Tamarindo / Santa Teresa) oder Wald & Wasserfälle (Uvita / Dominical)? Brauchen Sie eine internationale Schule in der Nähe oder suchen Sie einen Natur-Rückzugsort mit saisonalen Einnahmen?
Bei Brymmo helfen wir Ihnen, das „Warum“ zu klären, das „Wo“ zu präzisieren und das „Wie“ umzusetzen – mit einem Netzwerk geprüfter Anwälte/Notare, Verwalter und Experten.
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Hinweise & wichtige Erinnerungen
Dieser Leitfaden für den Immobilienkauf in Costa Rica als Schweizer ersetzt keine Rechtsberatung. Vor jeder Verpflichtung (insbesondere in maritimen Zonen) einen costa-ricanischen Anwalt konsultieren.
Steuertarife (Impuesto Solidario) und Verfahren ändern sich; immer die aktuellen Tabellen und Vorschriften prüfen.
