Vi siete mai immaginati di gustare il vostro caffè mattutino con vista sull’oceano Pacifico o di vivere in una villa nella giungla, a pochi passi da una spiaggia segreta? Il Costa Rica attrae sempre più acquirenti svizzeri, grazie alla stabilità, al clima e a un mercato trasparente. La buona notizia: l’acquisto di immobili è possibile anche per gli stranieri (con alcune particolarità nelle zone marittime). E una volta conosciuti i passaggi, è più semplice di quanto sembri per un cittadino svizzero comprare in Costa Rica.
La storia rassicurante (e vera): da Losanna alla penisola di Nicoya
Marc e Léa, una coppia sui trent’anni di Losanna, lavorano in Svizzera e sognano una seconda casa “tropical-chic”, dove poter lavorare da remoto alcune settimane all’anno e affittarla il resto del tempo. Hanno scoperto il mercato a Nosara e Sámara: case moderne, servizi di qualità, comunità internazionale.
Il loro metodo “svizzero”: dossier preparato, avvocato/notaro locale selezionato in anticipo, fondi protetti tramite un conto fiduciario regolamentato, e verifica del titolo presso il Registro Nacional. Risultato: una casa con giardino, intestata a una società locale, compravendita completata in 45 giorni, e reddito da affitto regolarmente dichiarato. Non un miracolo, ma un processo ben gestito.
Cosa sapere e controllare prima di acquistare
1) Diritti di proprietà: ampiamente aperti… tranne direttamente sulla costa
- Al di fuori della zona marittima, uno straniero può acquisire piena proprietà, direttamente o tramite una società locale (S.A. o S.R.L.). Le verifiche vengono effettuate presso il Registro Nacional (catasto).
- Zona Marittima (200 m dalla linea di marea alta):
- I primi 50 m sono completamente pubblici, non trasferibili.
- I successivi 150 m sono soggetti a concessioni: uno straniero non residente da almeno 5 anni non può essere proprietario di maggioranza di una concessione (max 49% per non residenti), ulteriori condizioni per le società. Punto cruciale se si mira a una proprietà “fronte mare”.
2) Dove comprare? Breve panoramica del mercato
- Nord Pacifico (Guanacaste): Tamarindo, Nosara, Papagayo – buona accessibilità, surf, scuole internazionali, affitti stagionali.
- Pacifico Centrale: Jacó, Manuel Antonio – turismo consolidato, gestione affitti affidabile.
- Pacifico Sud: Dominical, Uvita, Ojochal – natura incontaminata, viste spettacolari su oceano e giungla.
- Valle Centrale: Escazú, Santa Ana, Heredia – vita urbana, sanità, scuole internazionali.
Domanda: preferite l’energia dei posti da surf o la tranquillità di un rifugio nella foresta?
3) Quali sono i costi accessori all’acquisto?
- Imposta di trasferimento: 1,5% del prezzo registrato.
- Bolli: circa 2%–2,5% (a seconda dei timbri richiesti).
- Onorari notarili: tariffe legali (circa 1%, variabile in base alla complessità).
Totale ≈ 3,5%–5% costi accessori (escluse eventuali spese di strutturazione).
4) Imposta fondiaria (normale e “imposta di lusso”)
- Imposta comunale (IBI): 0,25% annuo del valore registrato, con dichiarazione ogni 5 anni minimo.
- Impuesto Solidario (“tassa di lusso per le residenze”): aliquota progressiva, aggiornata annualmente dal Ministerio de Hacienda. Per il 2025 si applicano le tabelle pubblicate a gennaio (in colones e per fasce di valore). Un avvocato/consulente fiscale deve verificare, in quanto l’imposizione dipende dalla valutazione tecnica dell’immobile.
5) Conto fiduciario e compliance
I pagamenti dovrebbero idealmente passare attraverso un conto fiduciario regolamentato (SUGEF), con controlli AML/KYC (provenienza fondi, identificazione, ecc.). Standard per tutelare caparra e saldo. Per ulteriori informazioni clicca qui.
Il “come fare” passo dopo passo (tipico iter)
1. Preselezione & mandato
Definire budget, località, forma di proprietà (diretta o societaria).
2. Avvocato/Notaio
Avvocato/notaro indipendente incaricato di redigere l’opzione d’acquisto, condurre la due diligence, preparare l’atto e registrare il trasferimento.
3. Offerta / Opzione d’acquisto
Scadenze, condizioni, acconto su conto fiduciario, periodo di due diligence (di solito 30–60 giorni).
4. Due Diligence
- Catena di proprietà / Folio Real nel Registro Nacional
- Plano catastrado e conformità con il terreno
- Servitù, ipoteche, annotazioni
- Zonizzazione, destinazione d’uso, ambiente (specialmente per concessioni costiere)
5. Atto e registrazione
Firma dal notaio, pagamento tasse e oneri, registrazione nel Registro.
6. Dopo l’acquisto
Allacci (acqua/luce), comunicazione al comune (valutazione aggiornata), scelta di un gestore per l’affitto.
Checklist rapida per acquistare in Costa Rica da svizzeri
- Lettera d’offerta / Opzione con termini chiari
- Dettagli conto fiduciario (fornitore SUGEF)
- Copia Folio Real + plano catastrado
- Certificazioni comunali (zonizzazione/uso)
- Contratti di servizi (acqua/luce)
- Assicurazione edilizia locale
- Se costa: stato concessione e idoneità (residenza ≥ 5 anni per maggioranza), regolamento comunale, tasse e scadenze.
Status di residenza, banche e strutturazione per acquirenti svizzeri
Visto turistico: cittadini svizzeri senza visto per brevi soggiorni (di solito fino a 90 giorni). Non impedisce l’acquisto, ma non permette lavoro.
Conti bancari: più facile con residenza legale; altrimenti, conto fiduciario standard.
Residenza per investitori: possibile da investimenti qualificati (oggi da ca. USD 150.000 per determinate categorie); utile per operazioni bancarie, soggiorni più lunghi e attività locali.
Società locale: spesso l’acquisto avviene tramite S.A. o S.R.L. (successione, responsabilità, gestione). Configurazione su misura consigliata.
Casi speciali: costa, parchi, confini
Il Costa Rica tutela coste e parchi. Nella zona costiera (Zona Marítimo Terrestre):
- 0–50 m: area pubblica, mai privatizzabile.
- 50–200 m: concessione comunale; senza residenza ≥ 5 anni nessuna maggioranza per stranieri (anche per società limitazioni). Sempre verificare con avvocato specializzato.
FAQ “Swiss Costa Rica” — Domande frequenti
1) Uno svizzero può acquistare senza residenza in Costa Rica?
Sì, fuori dalle concessioni costiere si può acquisire piena proprietà. La residenza serve per concessioni costiere o operazioni bancarie.
2) Serve un notaio?
Sì. In Costa Rica, l’avvocato/notaro redige l’atto, calcola tasse/oneri e registra il trasferimento nel Registro Nacional.
3) Quali le imposte annuali?
IBI (0,25% annuo del valore registrato) e, se applicabile, Impuesto Solidario (tariffa aggiornata dal Ministerio de Hacienda).
4) Posso affittare la mia casa?
Sì, tramite gestori locali; obblighi fiscali da rispettare (reddito, IVA se applicabile).
5) Quanto dura un acquisto?
Con documenti completi e conto fiduciario, di solito 30–60 giorni (compresa la due diligence).
6) Tassazione in Svizzera?
Il patrimonio viene considerato, i redditi da affitto vanno dichiarati. Esistono soluzioni per ottimizzare l’imposizione.
Perché il Costa Rica attrae acquirenti svizzeri
- Stabilità politica e stato di diritto
- Politiche ambientali e di tutela della natura
- Fuso orario compatibile con smart working dall’Europa
- Buona sanità e scuole internazionali nei centri expat
Inoltre, l’imposta fondiaria moderata (0,25%) favorisce il mantenimento a lungo termine.
Errori da evitare
1. Confondere “fronte mare” con piena proprietà: la concessione non è un titolo tradizionale.
2. Ignorare il “plano catastrado”: verifica confini, accessi, servitù.
3. Pagare senza conto fiduciario: sempre tramite fornitore regolamentato.
4. Trascurare IBI o Solidario: verificare valori e dichiarazioni; le fasce Solidario cambiano ogni anno.
E ora: quale Costa Rica fa per voi?
Surf & tramonti (Tamarindo / Santa Teresa) o foresta & cascate (Uvita / Dominical)? Vi serve una scuola internazionale vicina o cercate un rifugio naturale con reddito stagionale?
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Note & promemoria importanti
Questa guida all’acquisto immobiliare in Costa Rica per svizzeri non sostituisce consulenza legale. Prima di ogni impegno (soprattutto in zone marittime), consultare un avvocato costaricano.
Tassi fiscali (Impuesto Solidario) e procedure cambiano; verificare sempre tabelle e normative aggiornate.
